Penelitian Alice Coleman dalam buku Utopia on Trial bahkan menyebut desain apartemen bertingkat tanpa pengawasan sosial yang baik berkontribusi terhadap meningkatnya vandalisme dan kriminalitas.
Contoh lain datang dari China. Dalam upaya urbanisasi besar-besaran, pemerintah membangun jutaan unit apartemen bersubsidi. Tetapi di sejumlah kota muncul fenomena ghost apartment atau apartemen kosong karena lokasi terlalu jauh dari pusat ekonomi dan tidak sesuai kebutuhan masyarakat.
Penelitian dalam International Journal of Housing Policy menyebut bahwa banyak proyek perumahan publik di China gagal dihuni optimal karena pembangunan lebih berorientasi target fisik dibanding kualitas keterhubungan kota (Chen, 2020).
Kegagalan-kegagalan tersebut memberi pelajaran penting bagi Indonesia bahwa rumah susun subsidi tidak boleh hanya dipandang sebagai proyek konstruksi.
Jika pemerintah hanya mengejar angka pembangunan unit tanpa memperhatikan kualitas hidup penghuni, maka rusun dapat berubah menjadi “kantong kemiskinan vertikal”.
Masalah ini sebenarnya sudah diperingatkan dalam berbagai penelitian Indonesia. Kajian Sistem Pengelolaan Bangunan Rumah Susun Sederhana menyebut bahwa rumah susun yang tidak dikelola baik hanya akan “memindahkan kekumuhan horizontal menjadi kekumuhan vertikal” (Sukmajati, Hardi, dan Muladi, 2013).
Karena itu, Indonesia perlu belajar bukan hanya dari keberhasilan Singapura atau Jepang, tetapi juga dari kegagalan Amerika Serikat, Prancis, dan beberapa negara lain. Ada beberapa syarat utama agar rumah susun subsidi berhasil.
Pertama, lokasi harus dekat pusat aktivitas ekonomi dan transportasi publik. Kedua, pengelolaan gedung harus profesional dan berkelanjutan. Ketiga, fasilitas sosial seperti sekolah, ruang terbuka, pusat kesehatan, dan keamanan harus tersedia. Keempat, penghuni tidak boleh tersegregasi secara sosial sehingga rumah susun berubah menjadi simbol kemiskinan baru.
Dalam perspektif yang lebih luas, rumah bukan sekadar bangunan. Rumah adalah instrumen keadilan sosial. Pemikiran David Madden dan Peter Marcuse dalam buku In Defense of Housing menegaskan bahwa rumah tidak boleh hanya dipandang sebagai komoditas ekonomi, tetapi juga hak dasar warga negara.
Karena itu, ide rumah susun subsidi dari Kementerian PKP sebenarnya bisa menjadi titik balik kebijakan perumahan nasional.
Indonesia memiliki kesempatan untuk keluar dari paradigma lama yang terlalu bergantung pada rumah tapak murah di pinggiran kota. Tetapi keberhasilannya akan sangat ditentukan oleh keberanian pemerintah menjalankan reformasi besar, yakni integrasi dengan transportasi publik, penyediaan fasilitas sosial, tata kelola profesional, dan keberpihakan nyata pada masyarakat berpenghasilan rendah.
Jika hanya mengejar jumlah unit, rumah susun subsidi berpotensi gagal. Namun jika dibangun sebagai bagian dari strategi kota modern yang inklusif, program ini bisa menjadi fondasi baru perumahan perkotaan Indonesia di masa depan.
